Opsjonsavtaler er ofte hemmelige. Grunneier kan få millioninntekt fra utbygger over flere år, selv om det ikke engang er sikkert at kommunepolitikerne sier ja til å bygge på jordbruksarealet.

Denne kronikken stod på trykk i Nationen og på Nationen.no 01.12.2017.

Opsjonsavtaler mellom grunneier og utbygger gir utbygger rett til å bygge på eiendommen om den blir godkjent for utbygging av kommunen. Grunneier får penger av utbygger, ofte årlig, for å ha slike avtaler, og avtalene holdes gjerne hemmelig.

For å styrke jordvernet har Landbruksdirektoratet anbefalt å forby opsjonsavtaler for landbruksareal og sikre åpenhet om eksisterende avtaler etter Jordloven før et areal er omdisponert etter plan- og bygningsloven i kommunen. Regjeringen foreslår å ikke følge dette rådet. Vi oppfordrer Stortinget til kursendring.

Planregimet i Norge gir utbyggere mye makt. Retorikken er skrudd til enda et hakk mot liberalisering i jordvernpolitikken. I forslaget til statsbudsjett står det at «konsekvensen av eit forbod mot opsjonsavtalar vil vere at det blir vanskelegare å leggje til rette for utbygging», og avslutter med at det ikke er bevist at et forbud vil gi redusert nedbygging av jord.

Er det så farlig med opsjonsavtaler, da? Tja. Vi vet lite om omfanget av slike avtaler. Vi kan kanskje også si at vi vet lite om hvorvidt slike avtaler fører til nedbygging. Men vi vet noe.

Vi har begge forsket på jordvern i fire år. Som to av de som kan mest om dette temaet i Norge, har vi noen klare anbefalinger om opsjonsavtaler på matjord. Slik opsjonsavtalene fungerer i dag, bidrar de til nedbygging av verdifull dyrkajord. Vi vil vise noen mekanismer i dette, og komme med noen anbefalinger til veien videre.

Opsjonsavtaler er ofte hemmelige. Grunneier kan få millioninntekt fra utbygger over flere år, selv om det ikke engang er sikkert at kommunepolitikerne sier ja til å bygge på jordbruksarealet. For gårdbrukere med slunken lommebok er det ikke så vanskelig å skjønne at de sier ja. Det kan være de tror kommunen uansett ønsker å bygge på arealene en gang i framtida. Det kan også være at de innerst inne tror at kommunen sier nei til slik nedbygging. Da blir det en god inntekt uten konsekvenser.

Opsjonsavtaler er gjerne skambelagt. De strider med en av grunnverdiene til bonden, nemlig å sørge for at neste generasjon overtar landbruksarealet i minst like god stand som de selv gjorde. Det er ikke et landbruksareal dekket av asfalt eller betong. Avtalene er også i gråsonen for hva som er skattepliktig. Det bidrar ikke akkurat til åpenhet. Dette gjør at det er vanskelig å vite omfanget av slike avtaler.

Mørketallene for opsjonsavtaler er derfor store. Opsjonsavtaler finnes der bygge-trykket er størst. Opsjonsavtaler er trolig omfattende i Rogaland, Trondheim og på det sentrale Østlandsområder. Det vil si i de områdene i Norge som har mest igjen av den produktive matjorda og som er viktigst for jordvernet. I en nasjonal spørreundersøkelse blir opsjonsavtaler vurdert som en av de største truslene for grunneierne som ikke ønsker å bygge på matjorda si. Vi vet likevel ikke nøyaktig hvor utbredt det er, men de som finnes får konsekvenser.

 

De er avhengige av andres velvilje for å kunne gjøre langsiktige investeringer.

 

Noen kaller avtalene i seg selv en forbannelse. På feltarbeid mente informanter vi fysisk kunne se hvilke gårder som hadde opsjonsavtaler. Dersom jorda du eier kanskje skal bygges på om noen år, er du da villig til å investere i bygningsmasse, driftsmaskiner og nødvendig grøfting? Neppe.

Forskning fra NIBIO viser også at landbruksmiljøet betyr mye for bondens fremtidsoptimisme. Et landbruksmiljø preget av opsjonsavtaler som ingen tør å snakke om gjør neppe landbruksmiljøet optimistisk. Uforutsigbarheten blir spesielt stor for de som leier landbruksareal. De er avhengige av andres velvilje for å kunne gjøre langsiktige investeringer.

Hemmeligholdet i seg selv kan også være problematisk. Sterke kapitalinteresser kan etablere allianser helt innerst i lokalpolitikken som ikke offentligheten får informasjon om. Det skaper uryddighet, og kanskje inhabilitet som kan bli en demokratisk utfordring. Hemmeligholdet gjør også at vi ikke får kjennskap til omfanget og kan forske mer direkte på betydningen avtalene har for jordvernet. Dette er det uten tvil behov for å undersøke nærmere.

Opsjonsavtalene gir utbygger sterke insentiver for å legge til rette for omdisponering av matjord. I Rogaland fant Fylkesmannen at det var opsjonsavtaler på utbyggingsforslag selv innenfor områder der det skal være et strengt jordvern. Det paradoksale er at denne matjorda også skal være beskyttet av jordloven, der det står at den «ikkje skal disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida».

Å forby opsjonsavtaler og sikre åpenhet etter jordloven fram til arealet eventuelt er omdisponert etter plan- og bygningsloven er derfor helt i tråd med dette formålet.

Det er lite dyrkajord i Norge. Med befolkningsvekst, klimaendringer og nedbygging verden over kan vi ikke ta fremtidig import av mat for gitt. Opsjonsavtalene rammer nok en større deler av landbruksnæringa enn vi er klar over, og fører til lite gjennomsiktighet i forvaltningen.

Uten en restriktiv jordvernpolitikk blir jordvernet kanskje til syvende og sist grunneierens ansvar når utbyggere banker på døra. Da kan det være vanskelig å si nei.

Vi oppfordrer Stortinget til å se på matjorda som storsamfunnets felles ressurs, ta det nasjonale jordvernmålet på alvor og forby disse opsjonsavtalene og sikre åpenhet før det er for seint.

Vil du vite mer?

Ta kontakt med oss så hjelper vi deg, enten det er å komme i direkte kontakt med ansatte eller finne annen relevant informasjon.